Markt & Wettbewerb
BGH zum Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision - Zweifamilienhaus ist kein Einfamilienhaus
Wer ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung kauft, muss die Maklerprovision nur zur Hälfte tragen, die andere Hälfte trägt die Verkäuferseite. Doch was, wenn das gekaufte Objekt objektiv ein Zweifamilienhaus, das der Käufer allein mit seiner Familie bewohnen möchte?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun klargestellt: Entscheidend ist allein, was für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar war.
Worum ging es?
Ein Makler bot online ein Grundstück mit einem als Zweifamilienhaus inserierten Gebäude an. Das Haus war ursprünglich als „Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung” genehmigt worden; später wurde das Obergeschoss zu einer eigenständigen Wohnung ausgebaut. Zum Zeitpunkt des Verkaufs bestand die Immobilie aus zwei vollwertigen Wohnungen, auch im notariellen Kaufvertrag wurde das Objekt ausdrücklich als Zweifamilienhaus bezeichnet.
Der Käufer schloss online einen Maklervertrag ab und erwarb die Immobilie. Erst nach Vertragsschluss teilte er mit, dass er das Haus allein nutzen wolle. Als der Makler die vereinbarte Provision forderte, verweigerte der Käufer die Zahlung.
Der rechtliche Hintergrund: der Halbteilungsgrundsatz
Seit 2020 schützt § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB Verbraucher beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern.
Die Vorschrift bestimmt: Lässt sich der Makler von Käufer und Verkäufer bezahlen, darf er von beiden nur eine gleich hohe Provision verlangen, ansonsten ist der Maklervertrag unwirksam, § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB.
Der Sinn dahinter: Private Käufer sollen in einer angespannten Marktlage nicht die gesamten Maklerkosten tragen müssen. Für Gewerbeobjekte oder an mehrere Parteien vermietete Wohnhäuser gilt dieser Schutz jedoch nicht.
Das Landgerichts Berlin II (Urt. v. 29.08.2024, Az. 85 O 10/23) sowie das Kammergericht Berlin (Beschl. v. 24.04.2025, Az. 10 U 19/25) gaben der Zahlungsklage des Maklers statt. Maßgeblich ist, ob bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar war, dass nur ein Haushalt das Objekt bewohnen wird.
Das Gericht stellt klar, dass auch ein objektiv als Mehrfamilienhaus ausgestaltetes Objekt als Einfamilienhaus erworben werden kann, wenn z.B. die Gesamtwohnfläche für einen Haushalt typisch ist. Das setzt zwingend voraus, dass der Käufer dies spätestens bei Abschluss des Maklervertrags offenlegt.
Was bedeutet das für Sie?
Für Käuferinnen und Käufer: Wenn Sie ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus erwerben, es aber allein mit Ihrem Haushalt bewohnen möchten und von der hälftigen Kostenteilung profitieren wollen, müssen Sie diese Absicht vor oder spätestens bei Abschluss des Maklervertrags deutlich machen, idealerweise nachweisbar in Textform, etwa per E-Mail, bevor Sie das Exposé anfordern oder den Vertrag online abschließen. Ein späterer Hinweis, genügt nicht und kann für Sie teuer werden.
Für Maklerinnen und Makler: Bei Objekten, die nach ihrer Beschaffenheit kein Einfamilienhaus sind, können Sie mit Käufer- und Verkäuferseite unterschiedliche Provisionsvereinbarungen treffen. Legt ein Kaufinteressent jedoch offen, dass er das Objekt als Einfamilienhaus nutzen will, sollten Sie zunächst mit beiden Hauptvertragsparteien § 656c-konforme Vereinbarungen schließen, bevor Sie tätig werden, andernfalls droht die Unwirksamkeit des gesamten Käufermaklervertrags.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die aktuelle Rechtsprechung und ersetzt keine individuelle rechtliche Beratung. Bei Fragen zu Maklerverträgen, Provisionsansprüchen oder einem konkreten Immobilienkauf beraten wir Sie gern persönlich.
